Le guide complet pour investir dans l’immobilier en tant que débutant

L’immobilier est l’une des meilleures classes d’actifs que chaque investisseur devrait envisager ajouter à son portefeuille. Investir dans l’immobilier offre des flux de trésorerie, des liquidités, une rentabilité, des avantages fiscaux et des avantages de diversification uniques. Ainsi, l’investissement immobilier couvre une large catégorie d’activités opérationnelles, d’investissement et financières. Toutes ces activités sont centrées sur la génération de revenus à partir d’un bien immobilier ou d’un flux de trésorerie liés à un bien corporel.

En effet, il existe plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier ; cependant, certains peuvent prendre du temps avant de commencer à porter leurs fruits. C’est pourquoi les experts vous suggèrent de commencer à investir dans ce secteur lorsque vous êtes encore très jeune, même déjà dans vos vingtaines.

Pour vous aider à y parvenir, nous avons rédigé ce guide dans lequel nous vous montrons étapes par étapes comment vous pouvez investir dans l’immobilier ; et ceci même si vous êtes débutant dans le domaine.

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Les appréciations de l’immobilier

Dans le processus d’investir dans l’immobilier, les propriétés ont tendance à prendre de la valeur souvent en raison d’un changement du marché, qui augmente la demande de propriétés dans la région ; ou soit, en raison des effets de l’inflation. Cela peut également se produire en raison des améliorations que vous avez apportées à votre investissement, pour le rendre plus attrayant vise à vise des acheteurs ou des locataires potentiels. Ainsi, les mises à niveau ne nécessitent pas beaucoup de temps, que d’attendre souvent l’appréciation de l’immobilier ; mais elles vous donnerons plus bénéfices en retour sur votre investissement.

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Les revenus liés à l’immobilier

Fiscalité immobilière

Les revenus liés à l’immobilier sont générés par les courtiers, et autres spécialistes de l’industrie qui gagnent de l’argent grâce aux commissions d’achat et de vente de propriétés. Il comprend également les sociétés de gestion immobilière qui conservent un pourcentage des loyers, en échange de la gestion des opérations quotidiennes des propriétés.

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Les revenus de placements immobiliers d’accessoires

Les revenus de placements immobiliers d’accessoires peuvent être une énorme source de profit. Cela comprend des choses comme : les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ; ou les buanderies dans les appartements à loyer modique. Ils servent efficacement de mini-entreprises dans le cadre d’un investissement plus important. Cela vous permet vous de gagner de l’argent avec une collection semi-captive de clients.

Les revenus de trésorerie

La forme la plus pure et la plus simple d’investir dans l’immobilier concerne les flux de trésorerie provenant des loyers plutôt que l’appréciation. Ce type d’investissement se concentre sur l’achat d’une propriété et son exploitation, afin que vous puissiez collecter un flux de liquidités sur le loyer. Les revenus de trésorerie peuvent être générés par les immeubles à appartements : les immeubles de bureaux ou les maisons de location. En fait, l’investisseur ou le propriétaire acquiert une propriété corporelle : il s’agit de terres agricoles brutes, d’un terrain avec une maison, d’un terrain avec un immeuble de bureaux ; d’un terrain avec un entrepôt industriel ou d’un appartement. Ils trouvent un locataire qui souhaite utiliser cette propriété. Ce dernier conclus avec le propriétaire un bail que le locataire doit respect.

Le locataire a accès au bien immobilier, et le droit de l’utiliser sous certaines conditions pour une durée déterminée et avec certaines restrictions. Certaines de ces restrictions sont énoncées dans la législation fédérale, étatique et locale ; tandis que d’autres peuvent être convenues dans le contrat de location. Le locataire paie pour la capacité d’utiliser le bien immobilier.

Les revenus locatifs peuvent également donner un coup de pouce psychologique aux investisseurs. Cela peut être plus pratique que d’investir dans l’immobilier dans des actions et des obligations. Les investisseurs ont la satisfaction d’utiliser leurs compétences de négociation pour déterminer le taux de location. Un bon opérateur peut générer des taux de capitalisation ou des « taux de plafonnement » plus élevés. C’est-à-dire le taux de rendement de l’investissement basé sur le bénéfice net d’exploitation qu’il produit.

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La gérance des taux de plafonds sur les locations

honoraires à la charge du locataire

Vous devriez profiter d’un taux de rendement satisfaisant sur votre capital. Si vous êtes en mesure d’évaluer vos tarifs de location de manière appropriée ; après avoir pris en compte le coût de la propriété et les améliorations que vous avez apportées. Ceci comprend :

  • Les réserves d’amortissement raisonnables,
  • L’impôt foncier et l’impôt sur le revenu,
  • La maintenance,
  • L’assurance,
  • Les autres dépenses connexes,
  • Les Mesurez le temps nécessaire pour gérer l’investissement, car votre temps est l’actif le plus précieux dont vous disposez.

En échange d’un pourcentage des revenus locatifs, vous pouvez créer ou engager une société de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de votre portefeuille immobilier ; lorsque vos avoirs sont suffisamment importants. Cette approche, transforme les investissements que vous deviez gérer activement en investissements passifs et ; ainsi, vous pouvez simplement mettre en place et laisser quelqu’un d’autre traiter.

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Les investissements immobiliers résidentiels

Investir dans l’immobilier dans des propriétés, des maisons ou des appartements dans lesquels vivent des individus ou des familles, peut parfois comporter une composante commerciale de services. Ceci, peut-être des résidences-services pour les personnes âgées ; ou des immeubles à services complets pour les locataires qui souhaitent vivre une expérience de luxe. Cependant, les baux résidentiels durent généralement six mois ou 12 mois environ ; ce qui conduit à un ajustement beaucoup plus rapide aux conditions du marché que certains autres types d’investissements immobiliers.

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Les investissements immobiliers commercial

Comment investir dans l'immobilier commercial

Les investissements immobiliers commerciaux sont principalement constitués d’immeubles de bureaux. Ces bureaux peuvent être bloqués pendant de nombreuses années. Lorsqu’un investissement commercial est entièrement loué avec des locataires à long terme, qui ont accepté des taux de location à des prix élevés. Le flux de trésorerie se poursuit même si les taux de location sur des propriétés comparables baissent ; à condition que le locataire ne fasse pas faillite.

Mais l’inverse peut également se produire. Plutôt que d’obtenir des flux de trésorerie à long terme ; supérieurs par rapport au taux du marché en vigueur, vous pourriez vous retrouver à gagner des taux de location inférieurs à ceux du marché. Tout ceci, parce que vous avez signé des contrats de location à long terme. Vous pourriez bloquer les tarifs de location pour qu’ils coïncident avec le taux du marché en vigueur, pour voir le marché reprendre et les tarifs augmenter à nouveau. Toutefois, vous pouvez changer de locataire ou de conditions de location et vous adapter plus fréquemment au marché si vous vous en tenez à des baux à plus court terme.

L’investissement immobilier industriel

Les propriétés qui relèvent de l’immobilier industriel, peuvent inclure des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines d’assemblage.

L’investissement immobilier de détail

Certains investisseurs veulent posséder des propriétés telles que des centres commerciaux, des centres commerciaux linéaires ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent inclure des magasins de détail, des salons de coiffure, des restaurants et des entreprises similaires. Les tarifs de location, comprennent un pourcentage des ventes au détail d’un magasin ; et dans certains cas, pour inciter le propriétaire à faire tout ce qu’il peut pour rendre l’immeuble commercial attrayant pour les acheteurs.

L’investissement immobilier à usage mixte

type d'investissement

Le fait d’investir dans l’immobilier à usage mixte, est une catégorie d’investissement ou un investisseur développe ; où acquiert une propriété qui comprend plusieurs types d’investissements. Vous pouvez construire un immeuble, de plusieurs étages avec des commerces ; et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux prochains étages ; et des appartements résidentiels aux étages supérieurs.

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Le côté prêt de l’immobilier

Vous pouvez également vous impliquer dans le volet prêt de l’investissement en possédant une banque qui souscrit des hypothèques et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des stocks. Faites attention à l’exposition immobilière des prêts bancaires lorsqu’un investisseur institutionnel ou individuel analyse un titre bancaire.

En effet, la souscription de prêts hypothécaires privés pour des particuliers, conduit souvent à des taux d’intérêt plus élevés ; pour vous compenser pour le risque supplémentaire, peut inclure des dispositions de crédit-bail. Investir dans l’immobilier dans des titres mezzanine vous permet de prêter de l’argent, à un projet que vous pouvez ensuite convertir en actions s’il n’est pas remboursé. Ces dispositions sont parfois utilisées dans le développement de franchises hôtelières.

Les sous-spécialités immobilières

Dans quel domaine investir dans l'immobilier

Les sous-spécialités de l’immobilier comprennent la location d’un espace, afin que vous n’ayez que peu de capital immobilisé, l’amélioration de celui-ci ; puis la sous-location de ce même espace à d’autres pour des taux beaucoup plus élevés. Cela peut créer des rendements importants sur le capital. C’est donc  l’exemple d’une entreprise de bureau flexible bien gérée dans une grande ville, où les travailleurs plus petits ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ; ou louer des bureaux spécifiques.

Ainsi, vous pouvez également envisager d’acquérir des certificats de privilège fiscal ; mais ils ne conviennent pas aux investisseurs non expérimentés ou inexpérimentés. Cependant, ils peuvent générer des rendements élevés dans les bonnes circonstances et au bon moment. La stratégie ici est de payer des impôts en souffrance sur une propriété ; ce qui vous donne alors le droit de saisir dans la plupart des états, sous réserve de certaines règles.

Les Fiducies de placement immobilier (FPI)

Vous pouvez également investir dans l’immobilier dans une fiducie de placement immobilier (FPI). Un investisseur peut acheter des (FPI) via un compte de courtage, ou un autre compte de dépôt. Ce sont en fait des sociétés qui possèdent des biens immobiliers. Les FPI sont uniques, parce que la structure fiscale sous laquelle elles sont exploitées a été créée sous l’administration Eisenhower ; pour encourager les petits investisseurs à investir dans l’immobilier dans des projets qu’ils n’auraient pas pu se permettre autrement. Les sociétés qui optent pour le traitement des FPI, ne paient aucun impôt fédéral sur leurs bénéfices tant qu’elles respectent quelques règles ; telles que la distribution de 90% ou plus de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Cependant, l’inconvénient de l’investissement en FPI est que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes versés ne sont pas « qualifiés » ; de sorte que le propriétaire ne peut pas profiter des faibles taux d’imposition disponibles pour la plupart des dividendes. Au lieu de cela, ils sont imposés au taux personnel de l’investisseur. Vous pourriez être en mesure de les détenir dans un compte de retraite sans trop vous soucier de la complexité fiscale, contrairement à une société en commandite principale qui est cotée en bourse.

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Un investissement stratégique dans votre propriété

Stratégie pour investir dans l'immobilier

La personne moyenne va vivre sa première expérience de propriété immobilière de la manière traditionnelle, en achetant une maison. Ce n’est pas un investissement au même titre qu’un immeuble à appartements. C’est plus un investissement stratégique. Dans l’idée d’investir dans l’immobilier, lorsque vous considérez une maison comme un type de compte d’épargne forcée, vous donne beaucoup d’utilisation personnelle et de joie pendant que vous y résidez. En fait, la propriété pure et simple d’une maison sans aucune dette à l’approche de la retraite est l’un des meilleurs investissements que vous puissiez faire. Les capitaux propres peuvent être exploités par le biais de certaines transactions, telles que les prêts hypothécaires inversés ; et les flux de trésorerie épargnés par la non-location se traduisent généralement par des économies nettes.

En effet, l’argent économisé grâce à l’accession, a une propriété libre et claire par opposition aux paiements mensuels de loyer. Cette méthode a incité les économistes à essayer de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral de taxer les économies en espèces ; en les considérant comme une source de revenu. Ainsi, personne ne peut vous exclure et vous expulser de votre maison tant que vous pouvez payer les impôts fonciers en cas de difficultés financières personnelles. Il y a ici un niveau de sûreté et de sécurité personnelle qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires par rapport à d’autres considérations plus pratiques.

Les risques de l’investissement immobilier

Un pourcentage substantiel des rendements immobiliers est généré en raison de l’utilisation de l’effet de levier ; emprunter de l’argent pour financer l’acquisition ou le projet. Une propriété est acquise avec un pourcentage des capitaux propres et le reste est financé par emprunt. Cela se traduit par des rendements des capitaux propres plus élevés pour l’investisseur ; mais cela peut entraîner la ruine beaucoup plus rapidement qu’un portefeuille d’actions ordinaires entièrement rémunérées, si les choses se passent mal.

La plupart des investisseurs conservateurs insistent sur un ratio d’endettement de 50% ou, dans les cas extrêmes, sur des structures de capital-actions de 100%. Ceux-ci peuvent encore produire de bons rendements si les actifs ont été sélectionnés judicieusement.

Conclusion

L’investissement dans l’immobilier nécessite des années de pratique, et d’expérience pour vraiment comprendre et maîtriser le secteur. Cependant, en suivant ce guide, cela peut vous aider à gagner de l’argent sur vos revenir ; une fois que vous aurez à investir dans l’immobilier suivant les principes du domaine.

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